Jaime Enrique Cuevas Martínez. Socio Director de Cuevas Abogados.
Un nuevo terremoto en forma de Sentencia sacude el sector que tanto dinero ha generado como sueños ha despedazado, el inmobiliario.
Y esta vez nuestros Juzgados y Tribunales apuntan ya no a las promotoras y gestoras de cooperativas o comunidades de propietarios sino directamente a sus más fieles socios en las bonanzas y en las penurias: los bancos y entidades financieras en general.
La Sentencia nº 5263/2015, de 21 de diciembre de 2015, dictada por la Sala primera, de lo civil, del Tribunal Supremo, viene a buscar culpables solventes que respondan ante los miles de afectados, personas cuyos sueños de contar con un hogar propio se vieron truncados por urbanizaciones fantasmas, quebradas por la insolvencia de quienes las promovieron directamente como vivienda libre, o indirectamente, actuando como tales, a través de gestoras de cooperativas o comunidades de propietarios.
Cierto que existía desde hace ya casi 50 años (Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, recientemente derogada) un deber legal de avalar por una entidad financiera o aseguradora las cantidades entregadas a cuenta, pero como suele suceder para quien no desea acatarla, hecha la ley, hecha la trampa.
Desde Cuevas Abogados, y en la defensa de nuestros clientes, hemos venido denunciando prácticas tan burdas como la entrega de avales que garantizaban cuentas bancarias que diferían en un solo dígito de aquella cuenta realmente designada por el promotor para la entrega de dinero, llegando en ocasiones a sustentar cuentas bancarias inexistentes.
En este sentido, nuestro Alto Tribunal es contundente a la hora de dar soporte a las legítimas aspiraciones de tantas y tantas familias hasta ahora sumidas en la más absoluta desesperación:
“En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.
No podemos sino felicitarnos por esta nueva doctrina, aunque entendemos que la deficiente técnica expositiva de la Sentencia es una invitación a la futura defensa de las entidades bancarias, fundamentada sobre el papel fiscalizador que se les otorga sobre las cuentas de sus clientes, las promotoras, pero con carácter retroactivo, ya que anteriormente carecían de obligación legal alguna en tal sentido.
Y es que en el texto de la Sentencia se hace especial mención a que en el caso estudiado el concepto por el cual se ingresaron las cantidades en la cuenta bancaria fue el de “reserva de vivienda y 20% vivienda”¸ con lo que el Banco debió conocer que la cuenta que no avalaba sí que recibía pagos a cuenta de vivienda, pero tan sustancial matiz desaparece en la Doctrina expresamente creada por el Tribunal Supremo, mediante el párrafo más arriba citado, generando innecesariamente así, reiteramos, una posible línea argumental de las entidades financieras, con las que deberemos, y así lo haremos, lidiar en los Juzgados, en la defensa de nuestros clientes, para que puedan recuperar íntegramente sus ahorros, y con ellos sus ilusiones.
Y aprovechando la ocasión y el debate en este mercado, reflexionamos en voz alta: ¿para cuándo una firme y contundente reprobación judicial al pago en dinero “B” exigido por ciertas promotoras y gestoras, y que afirman “plenamente garantizados” con cláusulas penales insertas en los contratos de compraventa de viviendas, y que a su vez en muchas ocasiones terminan siendo moderadas por los propios Juzgados y Tribunales en aplicación del artículo 1.154 del Código Civil, en perjuicio exclusivo de los compradores?
Jaime Enrique Cuevas Martínez.
Director de Cuevas Abogados
